2009年10月23日

借家人の権利〜地主・借地人・借家人

■借地上の借家人の権利の不安定

借地上の建物の借家人は、
大家さんである借地人の
地代滞納などのため、
借地契約解除という場合に遭遇すると、
建物賃借人としての権利が
保護されないので、
地主さんから
即刻明渡し請求されることに
なりかねません。


■不動産評価でも同じ

この借家人の権利が
地主の権利に及んでいないということは
財産評価でも確認できます。

自用地価格の評価   100%
借地権割合      60%
借家権割合      30%

とした場合、

@
これが借地だったら

借地人権利価格    60%
地主の権利価格    40%

A
これが貸家用土地だったら

借家人の権利価格   18%
大家の権利価格    82%

B
これが借地上の貸家だったら

地主の権利価格    40%
借家人の権利価格   18%
借地人大家の権利価格 42%

と一般に評価されます。

これを分析すると

地代収受権・担保設定権をもつ
地主の権利価格は
常に土地時価の40%で、
家とその敷地を利用する借家人の権利価格は
常に土地時価の18%(60%×30%)です。

土地の利用者としての
借地人の権利価格<借地権価格>
は60%ですが、
借地人が土地利用形態を
自用から貸家にすると
土地利用権は
家賃収受権と
建物敷地利用権(60%=42%+18%)
とに分化してしまいます。


■地主の権利価格は不変

借家人の敷地利用権18%による侵食は、

地主  18%×40%= 7.2%
借地人 18%×60%=10.8%

というように
地主も借地人も
その影響をうけてもよさそうですが、
影響を受けるのは
大家である借地人の権利価格だけ
です。

借地上の建物賃借権により生ずる
借家人の敷地利用権は
借地人に対しては及ぶものの
土地所有者の地主には
及んでいないので、
それが評価の計算式に
反映していると言うことです。

土地家屋の評価

借地権の評価

貸宅地の評価

貸家建付地の評価

貸家建付借地権等の評価

借家権の評価


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2009年10月23日(金)
posted by 税理士西塚智裕 at 11:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 企業法務
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