2009年10月27日

居住用財産の売却〜3,000万円の特別控除と軽減税率

■居住用財産の譲渡

家を購入・売却したり、
または、リフォームしたりすると
何かと気になるのが
税金です。

特に、
自宅(土地と家屋)の売却ともなると
金額も中途半端な額ではなく、
一定の要件を満たさなければ、
税務上の恩典が受けられないといった
「税金の落とし穴」に陥ってしまう
こともあります。


(1)3,000万円の特別控除

通常、自宅を
一定の親族以外の者に売却すれば、
その自宅の所有期間にかかわらず、
「譲渡収入」から「取得費」を控除した
「譲渡益」からさらに
3,000万円の特別控除の適用が
受けられます。

計算例で示せば次の通りです。

@譲渡収入(売却代金)1億円 
A取得費5,000万円
であれば、
B譲渡益は@−Aで5,000万円です。
この譲渡益5,000万円から
特別控除3,000万円を控除した金額2,000万円が
所得税及び住民税の課税対象金額になります。


(2)申告分離課税と軽減税率の適用

確定申告は、
分離課税で税率20%
(所得税15%、住民税5%)ですが、
同じ自宅の売却でも
所有期間が10年超の場合、税率は
譲渡益6,000万円以下の部分14%
(所得税10%、住民税4%)、
6,000万円を超える部分は20%
(所得税15%、住民税5%)
です。

10年超の長期保有の自宅であれば、
上記計算例の譲渡益
(特別控除後)2,000万円のケースでは、
税額は280万円
(所得税200万円、住民税80万円)です。


(3)留守3年で不適用

本人が自宅に住んでいない、
又は
住むことを予定していない自宅
の売却の場合は、
税法上の「居住用財産」には
該当しませんので、
3,000万円の特別控除及び軽減税率の恩典は
享受できません。

特に、
高齢者の方が自宅を離れ
介護施設等に入居する場合、
施設によって生活の拠点が移った
と判断されることから、
終身利用権などを購入して
介護付有料老人ホームに入居、
その後、一定期間経過後に
自宅を売却するに至った場合などは
注意が必要です。

税法では、

「居住の用に供さなくなった日以後
3年を経過する日の属する年の12月31日まで」
に売却したときは、
3,000万円控除の恩典が受けられますし、
また、
「所有期間」が10年超であれば
軽減税率の適用も受けられます。


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居住用財産を売却した場合、
或いは、売却を検討している場合、
是非、税理士に相談下さい。
上記3,000万円の特別控除や、
買換えの特例、損益通産、繰越控除と
新規購入住宅の住宅ローン控除と
さまざまな特例等があります。
相続税や贈与税をも考慮すべきケース
もあります。
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

マイホームを売ったときの特例

譲渡所得の特別控除の種類

長期譲渡所得の税額の計算


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2009年10月27日(火)








posted by 税理士西塚智裕 at 11:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 所得税
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